北京高院：房屋具备过户条件，尚需协商房价为由，未在合理时间办理过户登记，应认定案外人自身原因，排除执行不予支持

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裁判要旨

房屋具备过户条件，尚需协商房价为由，未在合理时间办理过户登记，应认定案外人自身原因，排除执行不予支持

实务要点

第一、法律适用方面，本案是否能适用《执行异议复议规定》第二十九条消费者购房排除执行的条件。当房屋购买人系公司企业，公司企业能否构成消费者，存在较大争议。名下仅有一套房的公司能否适用本条，是否构成消费者购房人？《九民会议纪要》第125条的规定是基于自然人生存利益至上的考虑，公司为经营主体，因此，公司购房人并不属于消费者购房人，不适用125条，可以适用纪要第127条。另外，需要注意的是，如果公司购房系以公司名义购买，为了满足公司内部个人成员消费且将房屋分配给公司内部个人居住的，此时公司是否为消费者购房人。一方面，从购房人主体上看，自然人可以成为消费者并无争议，但对法人或者其他组织能否成为消费者存在争议。有观点认为，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者。摘自人民法院出版社，最高人民法院民事审判第二庭编著《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》，第632页。

江苏高院相关文件显示，公司企业不构成消费者，明确消费者仅限自然人，江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》9.金钱债权执行中，执行法院对被执行人为房地产开发企业名下的商品房采取强制执行措施，商品房买受人（仅限自然人）以其系消费者为由提起案外人异议及由此引发执行异议之诉，同时符合以下条件的，应予支持：（1）案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；（2）案外人签订房屋买卖合同的相对方为房地产开发企业；（3）案外人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；（4）案外人已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。

另外，我们注意到，中泰成龙公司签订积分商品房买卖合同，购买多套房屋，此时不宜认定认定消费者身份。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题，尤其是竞合状态下如何选择适用。参考案例徐州中院：查封前签订房屋买卖，主张竞合一般消费与买受人物权期待任一条件，可选择适用《执行异议复议规定》有利条文

第二、我们注意到，《执行异议复议规定》第二十八条第四项非因买受人自身原因未办理过户登记。针对该事实核查，北京高院评价“御嘉置地公司于2009年1月6日取得大产权证，99户业主中，大部分在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完产权转移登记手续。即便是2014年之后，因御嘉置地公司名称变更和欠税问题，无法通过买卖双方配合途径办理产权转移登记，仍有业主通过诉讼办理完产权转移登记手续。”强调2010年—2011年期间大部分业主已办理产权登记，即2010-2014年前后，涉案房屋已经具备办证条件，还强调部分业主通过诉讼的方式办理产权登记。换言之，出让人房产公司能办证亦具备办证条件，反之，非出让人房产公司自身原因，意在说明买受人拖延办理产权登记。另外，非因买受人自身原因未办理过户登记与买受人可以提出诉讼办理过户而没有提出诉讼，直接推定未办理过户系买受人自身的原因值得商榷，提出诉讼办理过户是权利而不是义务，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。a.具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的。

第三、我们还注意到，北京高院评价“而拖延办证的原因，从中泰成龙公司和御嘉置地公司的表述来看，系因中泰成龙公司以成龙代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再办证，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。”非因买受人自身原因未办理过户登记与买受人过错是两个不同内涵，登记在被执行人名下财产强制执行，案外人排除执行，对于案外人（买受人）过错的描述是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。对于案外人（买受人）非因买受人自身原因未办理过户登记的描述是《异议复议规定》第二十八条。“过错”与“非因买受人自身原因”两者内涵不同，前者强调买受人主观原因，后者强调其他客观原因。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。a.具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。b.具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。

第四、非消费者购房的一般买受人而言，之所以审查并强调非因买受人自身原因未办理过户登记，因为执行异议之诉审理中同时具有执行标的的确认权利功能，一旦裁判排除执行，基于裁判的既判力，意味着买受人凭借裁判文书对执行标的享有所有权，那么买受人可以消极不过户登记和缴纳税费，因此，执行异议强调过户登记原因在于此。购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生物权效力，作为具有完全民事行为能力的法律主体对此应有充分认知。若在案外人执行异议之诉审理中，认可因无力承担过户费用导致未能办理过户登记亦属于可以排除执行的情形，实际上鼓励了案外人的偷税漏税行为，架空了我国的不动产登记和税收管理制度，会对社会公众起到消极指引作用。参考案例江苏高院：房屋具备过户条件，无力承担税费为由，未在合理时间办理过户登记，应认定案外人自身原因，排除执行不予支持

案情介绍

一、天鸿公司与御嘉置地公司、御嘉固安公司等，因债务纠纷，北京仲裁委员会作出（2014）京仲调字第0090号调解书，天鸿公司申请强制执行，法院于2017年12月19日查封御嘉置地公司名下位于东直门内大街9号院的部分房产及车位，涉案房屋及车位在查封范围内。

中泰成龙公司作为案外人提出执行异议。关于购房款支付情况，中泰成龙公司称其已支付全部购房款3360万元，其中2060万元由陈港生代言费折抵购房款。中泰成龙公司已向御嘉置地公司支付剩余1300万元购房款。关于涉案房屋及车位占有使用情况：御嘉置地公司于2009年4月27日交付涉案房屋及车位后，一直由陈港生及其家人居住、使用。关于未及时办证原因：经询，中泰成龙公司称未依约办理产权变更登记手续的原因为御嘉置地公司无法给业主办理正常的手续。御嘉置地公司称，因公司名称变更、欠税等问题，导致未办手续。

二、2006年1月，御嘉置地公司与陈港生签订《北京市商品房认购书》，认购人为陈港生（艺名：成龙），认购书第一条载明：（一）认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区上院天恒公寓项目中的A座10层01/02号房……（二）该商品房的用途为住宅，建筑面积共1206.14平方米……第三条载明，该商品房按照套计价，总房价款为1300万元人民币含6个车位。……成龙先生作为NAGA上院的形象代言人，对整个项目进行代言，具体代言内容双方商议后另行签订补充协议。

2006年4月27日，御嘉置地公司与中泰国际集团有限公司（中泰成龙公司前身，以下统称中泰成龙公司）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：SY001），载明，中泰成龙公司购买上院天恒公寓A座1001号房屋，预测建筑面积603.18平方米，房屋总价款为人民币650万元。该合同第十一条“交付条件”载明，出卖人应当在2006年12月28日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条“产权登记”载明（一）初始登记。出卖人应当在2008年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记。……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……该合同“附件七：物业服务”载明：“五、补充内容：出卖人同意赠送买受人地下停车位叁个”。2006年4月27日，御嘉置地公司与中泰成龙公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：SY002），载明，中泰成龙公司购买上院天恒公寓A座1002号房屋，预测建筑面积603.18平方米，房屋总价款为人民币650万元。该合同第十一条“交付条件”载明，出卖人应当在2006年12月28日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条“产权登记”载明（一）初始登记。出卖人应当在2008年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记。……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……该合同“附件七：物业服务”载明“五、补充内容：出卖人同意赠送买受人地下停车位叁个”。

2006年5月6日，陈港生经纪公司（注册地位于境外）与御嘉置地公司签订《NAGA上院推广宣传协议》，御嘉置地公司同意向JACKIE&WILLIE支付一笔为数人民币【贰仟零陆拾万整】之费用。该笔费用折抵中泰成龙公司购买的上院天恒公寓A座1001号房和1002号房的房款。2006年，中泰成龙公司、JACKIE&WILLIEINTERNATIONALLIMITED与御嘉置地公司三方签订的《补充协议书》，约定：“1.甲方（中泰成龙公司）所购买的上院天恒公寓A座1001号房和1002号房的房屋总价款为人民币3360万元整（大写：人民币叁仟叁佰陆拾万元整），其中人民币2060万元整（大写：人民币贰仟零陆拾万元整）折抵前述《推广协议》第二条之2.2款所约定的费用，即丙方（御嘉置地公司）无需再向乙方（JACKIE&WILLIEINTERNATIONALLIMITED）支付《推广协议》第二条之2.2款所约定的费用。故，甲方实际支付给丙方的房屋价款共计人民币1300万元整（大写：人民币壹仟叁佰万元整），支付方式以《北京市商品房预售合同（合同编号：SY001）》和《北京市商品房预售合同（合同编号：SY002）》的约定为准。2.甲方与丙方就购买上院天恒公寓A座1001号房和1002号房所产生的其他权利义务仍以在北京市房地产交易网上分别签订的正式商品房预售合同中的约定为准……”。

三、北京二中院认为，依据执行异议复议规定第二十八条规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、中泰成龙公司与御嘉置地公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、中泰成龙公司在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产；其三、中泰成龙公司是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因中泰成龙公司自身原因未办理案涉不动产的过户登记。关于焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。中泰成龙公司与御嘉置地公司于2006年4月订立的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。关于天鸿公司就中泰成龙公司因无购房资格而无法办理过户登记手续的主张。经查，天鸿公司所依据的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》制定于2006年7月，彼时中泰成龙公司与御嘉置地公司已订立涉案房屋买卖合同，且该文件应属于管理性规范。即使根据房屋买卖合同订立后出台的限购政策中泰成龙公司欠缺购房资格，亦不应归咎于中泰成龙公司，亦不影响法院对合同效力的判断。本案中，涉案房屋及车位于2017年12月19日被查封。因此，足以认定中泰成龙公司与御嘉置地公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于焦点二，本案中，天鸿公司认为陈港生家人使用涉案房屋并不能认定中泰成龙公司于查封前即占有涉案房屋及车位。对其主张，法院不予采信。中泰成龙公司不仅提交了物业费缴纳凭证，还提交了水、电、供暖等费用缴纳凭证，御嘉置地公司还提交了于2009年4月27日向中泰成龙公司出具的入住通知书，足以证明中泰成龙公司已于涉案房屋、车位查封前即已占有该房屋及车位。结合陈港生与中泰成龙公司的关系，即使涉案房屋实际由陈港生及其家人居住、使用，亦不影响法院对中泰成龙公司对涉案房屋占有的判断。关于焦点三，根据中泰成龙公司与御嘉置地公司的房屋买卖合同约定，涉案房屋购房款共计3360万元。中泰成龙公司通过与关联公司、御嘉置地公司签订补充协议，约定以关联公司应收取陈港生代言费2060万元折抵中泰成龙公司购房款。中泰成龙公司、陈港生随后又通过各种途径向御嘉置地支付剩余购房款1300万元。御嘉置地公司认可收到全部购房款。另外，天鸿公司主张中泰成龙公司部分购房款的支付违反相关外汇管理规定。对中泰成龙公司是否支付全部购房款仅涉及对客观事实的查明，该意见亦不影响法院对此进行判断。综上，结合双方钱款往来情况，法院认定中泰成龙公司已支付全部购房款。此外，对于天鸿公司主张中泰成龙公司与御嘉置地公司之间是以物抵债的法律关系，并不引起物权变动，不能对抗执行。对此，法院认为，以物抵债是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。而本案中，中泰成龙公司与御嘉置地公司订立合同的目的为购房，采取的付款方式以代言费及其他款项支付。两者存在本质不同。故对天鸿公司该意见不予采纳。关于焦点四，本案中，中泰成龙公司、御嘉置地公司均认可未及时办理所有权变更登记手续的原因在于因御嘉置地公司名称变更、欠税等原因，无法为中泰成龙公司办理转移登记手续。因此法院认为涉案房屋未办理所有权变更登记手续并非因中泰成龙公司过错所致。基于上述分析，中泰成龙公司依据其与御嘉置地公司于查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付全部合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，法院予以支持。判决：停止（2017）京02执238号执行案件对涉案房屋及车位的执行。

四、北京高院组织当事人对一审证据进行补充质证。

1、关于未办理涉案房屋产权转移登记手续的原因。

经询御嘉置地公司，该公司称，涉案房屋所在项目于2004年取得预售许可，于2009年1月6日办理完大产权证，后陆续为购房人办理小产权证，大部分业主在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完小产权证。之后的2012、2013年因为已经销售的差不多了，故很少办理小产权证。2014年因为一套尾房销售，再去办证时，发现办不了了，开始得知的原因是御嘉置地公司名称变更，与备案的不一样。2015年御嘉置地公司名称变更回去，还是办不了，发现还有欠税的问题，开不了购房发票，影响办证。通过买卖双方配合办理小产权证的最后一套房屋的时间为2013年，后续办理小产权证的只能通过向法院起诉，由法院出协助执行通知书。整个项目一共99户，已经办理小产权证的91户左右，其中通过诉讼办理的有7-8户左右，2017年通过诉讼办理了3、4户。

经询中泰成龙公司，该公司称，查封之前成龙及其助理一直要求办理产权证，但没有书面的证据，御嘉置地公司的法定代表人某某与成龙关系很好，也一直应允，说马上办。还有一个就是成龙买房用了2060万元的代言费抵扣购房款，所以购房合同约定的单价低（1万多），小区内还有其他香港明星买房，给别人的是3万多，办产权证肯定要信息公开，给成龙这么便宜不合适，成龙的意思是想先解决合同单价低的问题再办小产权证，御嘉置地公司的某某也答应解决，但直到查封了也没有解决。御嘉置地公司称，成龙要求过办证，但办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙公司购房合同价格定的低，成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了了。

天鸿公司称，根据已经查明的案件事实，对于涉案房屋未办理产权转移登记手续，中泰成龙公司存在明显过错。

2、关于车位的合同约定和各方当事人对约定的理解

涉案《北京市商品房预售合同》第22条“附属建筑物、构筑物的约定”约定，出卖人声明该商品房附属的车库、会所等建筑物不随同该商品房一并转让；第23条“前期物业服务”约定，地下停车位租金为每个每月1500元；附件七“物业服务”第5条约定，出卖人同意赠送买受人地下停车位3个。

御嘉置地公司和天鸿公司主张赠送的是车位使用权，车位产权都登记在御嘉置地公司名下。中泰成龙公司主张赠送的是车位所有权。

裁判要点与理由

北京高院认为，《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。执行异议复议规定对判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出了相应的规定，人民法院应予参照。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，中泰成龙公司主张对涉案房屋及车位享有足以排除本次强制执行的合法权益，依据的正是执行异议复议规定第二十八条的规定，故本案需判断中泰成龙公司是否符合第二十八条规定的四个要件。分述如下：

（一）涉案房屋及车位被法院查封的时间是2017年12月19日，在此之前的2006年4月27日，中泰成龙公司与御嘉置地公司即已就买卖涉案房屋签订了《北京市商品房预售合同》，天鸿公司虽对该合同的真实性存疑，但并未提交相应的证据，故本院不予采信；同时，对于天鸿公司依据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定对合同效力提出的异议，因该文件制定于2006年7月，晚于合同的签订时间，且该文件属于管理性规范，不影响对合同效力的判断。故，中泰成龙公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。

（二）中泰成龙公司不仅提交了物业费缴纳凭证，还提交了水、电、供暖等费用缴纳凭证，御嘉置地公司还提交了于2009年4月27日向中泰成龙公司出具的入住通知书，现有证据足以证明中泰成龙公司在查封前即已占有使用涉案房屋和车位。天鸿公司关于陈港生家人使用涉案房屋的情形不能认定为中泰成龙公司对涉案房屋及车位占有使用的意见，根据不足，本院不予采信。故，中泰成龙公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。

（三）虽然中泰成龙公司在支付购房款的证据方面存在瑕疵，但结合中泰成龙公司提交的预售合同及补充协议、成龙参加代言活动的资料、银行汇划转账凭证、御嘉置地公司提供的财务会计账簿资料、部分案外人到庭作证的证言及出具的证人证言等在案证据，本院认为，中泰成龙公司支付购房款的证据形成了完整的证据链，彼此能相互印证，应认定中泰成龙公司已经支付了全部购房款。故，中泰成龙公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“已支付全部价款”要件。

（四）中泰成龙公司于2006年4月27日签订购房合同，御嘉置地公司于2009年1月6日取得大产权证，99户业主中，大部分在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完产权转移登记手续。即便是2014年之后，因御嘉置地公司名称变更和欠税问题，无法通过买卖双方配合途径办理产权转移登记，仍有业主通过诉讼办理完产权转移登记手续。但迟至2017年12月19日涉案房屋被查封，中泰成龙公司仍未积极行使权利。而拖延办证的原因，从中泰成龙公司和御嘉置地公司的表述来看，系因中泰成龙公司以成龙代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再办证，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。并且，中泰成龙公司类别为私人公司，唯一股东为陈港生，公司董事为林凤娇、陈祖明，虽然购房合同签订的主体是中泰成龙公司，但实质上是成龙家庭购房，作为知名明星，相较于普通购房人，其理应对迟延办证可能导致的不利后果具有更高的认知能力。故，应认定中泰成龙公司系因自身原因未办理涉案房屋转移登记，不符合执行异议复议规定第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。

关于中泰成龙公司对涉案车位是否享有足以排除本次强制执行的合法权益的问题，本院认为，结合涉案《北京市商品房预售合同》第22条关于“出卖人声明该商品房附属的车库、会所等建筑物不随同该商品房一并转让”、第23条关于“地下停车位租金为每个每月1500元”和附件七第5条关于“出卖人同意赠送买受人地下停车位3个”约定内容的分析，御嘉置地公司赠送中泰成龙公司地下停车位的真实意思应该为赠送停车位使用权，不收取停车位租金，而非赠送所有权。而获赠取得的车位使用权并非法定用益物权，不同于以转移所有权为目的的物权期待权，中泰成龙公司并不能据此享有排除强制执行的合法权益。

综上，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致，中泰成龙公司主张依据执行异议复议规定第二十八条规定排除对涉案房屋的强制执行，但其并不完全符合第二十八条规定的四个要件，应认定其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。对于涉案车位，中泰成龙公司亦不享有足以排除强制执行的合法权益。

综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。天鸿公司的上诉请求成立，本院予以支持。判决撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民初533号民事判决。驳回中泰成龙国际集团有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费209800元，由中泰成龙国际集团有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费209800元，由中泰成龙国际集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

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案例索引：北京市高级人民法院（2020）京民终40号“北京天鸿控股（集团）有限公司等与中泰成龙国际集团有限公司案外人执行异议之与二审民事判决书”（审判长许雪梅审判员赵彤审判员汪明），载《中国裁判文书网》（20200629）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》

8.（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
a.具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
b.具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。

9.金钱债权执行中，执行法院对被执行人为房地产开发企业名下的商品房采取强制执行措施，商品房买受人（仅限自然人）以其系消费者为由提起案外人异议及由此引发执行异议之诉，同时符合以下条件的，应予支持：
（1）案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；
（2）案外人签订房屋买卖合同的相对方为房地产开发企业；
（3）案外人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；
（4）案外人已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

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